Maklerlohn, Courtage, Provision

Gemäß § 652 BGB müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Makler seinen Maklerlohn verdient. Bei klarer Vorgehensweise kommt der Makler ohne Wenn und Aber zu seinem Provisionsanspruch. Dies habe ich vielfach an allen Gerichten im Raum Düsseldorf und Köln erfolgreich gerichtlich durchgesetzt. Vertrauen Sie auf meine Erfahrung.

1. Maklervertrag

Zwischen Makler und Interessent kommt schon dann ein Maklervertrag zustande, wenn der Kunde auf eine Online-Anzeige (beispielsweise auf Immobilienscout24.de) via Kontaktformular per E-Post sein Interesse bekundet und der Makler sodann ein Exposé versendet. Entscheidend ist der klare und transparente Hinweis auf die Provisionspflicht des Interessenten.

Der Bundesgerichtshof hat zu Gunsten von Immobilienmaklern für Klarheit gesorgt, dass ein Interessent sich nicht blind machen darf. Wenn eine Anzeige von einem Makler aufgegeben wird und unter dem Kaufpreis auf die Provisionspflicht hingewiesen wird, muss der durchschnittliche Kunde davon ausgehen, dass damit nur die Provisionspflicht des Käufers gemeint sein kann.

Mit Urteil vom 03.05.2012 hat der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen III ZR 62/11 entschieden, dass das Provisionsverlangen des Maklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (dort unter Immobilienscout24) mit dem Hinweis „Provision 7,14 % / 3,5 %“ anbietet, die Anzeige so deutlich gestaltet hat, dass die entstehende Pflicht zur Zahlung der Maklercourtage dem durchschnittlichen Interessenten unzweideutig vor Augen geführt wird.

Der Bundesgerichtshof wörtlich:

„Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Inserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält diese auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus. Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimmt dabei den Inhalt des Nachweis- oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen kann, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertragsgelegenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hatte.

(…) Ein ausdrückliches Provisionsverlangen kann auch in einer Zeitungsanzeige oder einem Internetinserat enthalten sein, sofern der Hinweis so gestaltet und geeignet ist, dem durchschnittlichen Interessenten die entstehende Provisionspflicht unzweideutig vor Augen zu führen. Wie das unmissverständliche Provisionsbegehren erklärt wird, ist dabei grundsätzlich gleichgültig; der entsprechende Hinweis in einer Zeitungs- oder Internetanzeige genügt jedenfalls gegenüber den Kunden, die sich auf diese Anzeige melden, wobei die Umstände des jeweiligen Einzelfalls für die Bewertung der Eindeutigkeit ausschlaggebend sind.

(…) Der Senat kann den Inhalt des Internetinserats, das mit dem des hiesigen Klägers identisch ist, dahin gehend auslegen, dass es gegenüber potentiellen Interessenten ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen enthält. Dabei drückt die Angabe: „Provision 7,14 %“ direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises ein solches eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten aus.

Dies ist nicht als bloßer Hinweis darauf miss zu verstehen, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe. Dies umso weniger, als (…) nicht ersichtlich ist, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten – ohne dass hierzu eine rechtliche Verpflichtung besteht – zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit den Verkäufer getroffen hat.

Vielmehr ist es bei einer solchen auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzeige ohne Weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet.“

2. Maklerleistung

Die vertragliche Pflicht des Maklers besteht nur darin, eine Nachweisleistung zu erbringen. Der Makler muss den Kunden in die tatsächliche Lage versetzen, in konkrete Kauf- / Mietverhandlungen mit dem Eigentümer zu treten. Dazu ist es ausreichend, im Exposé die Adresse des Objekts sowie Namen und Telefonnummer (besser auch Adresse) des Eigentümers zu bezeichnen.

Das bedeutet, dass der Makler bereits in dem Moment, wo er das Exposé mit vollständigen Angaben zu Eigentümer und Objekt an den Kunden sendet, seinen Maklerlohn vollständig und gerichtsfest verdient hat, wenn die beiden nächsten Voraussetzungen danach ebenfalls erfüllt sind (Hauptvertrag und Ursächlichkeit).

3. Hauptvertrag zwischen Vermieter (oder Verkäufer) und Mieter (oder Käufer)

Aufgrund der vorbezeichneten Maklerleistung muss es zum Hauptvertragsschluss zwischen Eigentümer und Interessent kommen.

4. Sachzusammenhang, Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Hauptvertragsschluss

Der Sachzusammenhang kann nur dann fehlen, wenn der Interessent bereits vorher Kenntnis von Objekt und Eigentümer hatte. Dies muss der Interessent aber sofort dem Makler mitteilen. Nimmt er trotz Vorkenntnis weitere Maklerdienste ins Anspruch (Besichtigung, Kaufpreisverhandlungen mit dem Eigentümer, Anforderung von Unterlagen für Bank oder Notar), verdient der Makler trotz Vorkenntnis seinen Maklerlohn.

Außerdem kann der Sachzusammenhang entfallen, wenn der Hauptvertragsschluss erst mehr als ein Jahr nach der Maklerleistung erfolgt oder der Kaufpreis deutlich vom Ursprungsangebot abweicht.