A. Voraussetzungen

I. Wirksamer Mietvertrag

Grundsätzlich keine Schriftform erforderlich; Ausnahme :Zeitmietvertrag mit mehr als einem Jahr Dauer

II. Mangel der Mietsache

1. Sachmangel

a) Erheblicher Mangel, § 536(1) BGB

aa) Subjektiver Fehlerbegriff: Jedes Abweichen der Ist- von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit. Auch behebbare und unverschuldete Mängel

bb) Fallgruppen:

(1) Qualitätsmängel (Schimmel, Schäden, etc.)

(2) Gefahrenquelle (Treppenläufe im Treppenhaus, morscher Bau, etc.)

(3) Umweltfehler (Baulärm)

(4) öffentlich-rechtliche Beschränkungen (Nutzungsuntersagung, Auflagen, etc.)

b) Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, § 536(2) BGB

2. Rechtsmangel, § 536(3) BGB (private Rechte Dritter)

III. Bei oder nach Überlassung der Mietsache

B. Kein Ausschluss

I. Kraft Gesetzes

1. § 536b BGB: Kenntnis, grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters bei Einzug

2. § 536c(2) Nr. 1 BGB: Unterlassene Mängelanzeige

3. § 326(2) BGB analog, § 242 BGB: Eigene Verantwortlichkeit des Mieters

II. Kraft Rechtsgeschäfts

1. Individualvereinbarung, aber nicht bei Wohnraummietverhältnissen, § 536(4) BGB

2. Arglistiges Verschweigen des Mangels (bei gewerblichen Mietverhältnissen) durch den Vermieter schließt Ausschluss aus, § 536d BGB

3. Formularausschlüsse in vorformulierten Vertragsbestimmungen (AGB) unterliegen der Inhaltskontrolle gemäß §§ 305ff. BGB

C. Rechtsfolge

I. § 536 BGB

1. Angemessene Minderung oder vollständige Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete

2. Bei (Zuviel-)Zahlung: Zurückverlangen, Leistungskondiktion gemäß § 812(1)2, 1. Alternative BGB

II. Weitere Rechte

1. Erfüllungsanspruch auf Beseitigung, § 535(1)2 BGB, besteht neben dem Anspruch auf Minderung, berechtigt zur Zurückbehaltung, § 320 BGB

2. Schadensersatz gemäß § 536a BGB für Mangelfolgeschäden (BSP: Inneneinrichtung wird durch Wassereinbruch durch undichtes Dach beschädigt)

3. Recht zur fristlosen Kündigung, §§ 543, 569 BGB

4. Aufwendungsersatz bei Verzug (§ 286 BGB), § 536a(2) BGB